부담금의 부과기준경

개발부담금의 부과기준은 부과종료시점의 부과대상토지의 가액(이하 "종료시점지가"라 한다) 에서 다음 금액을 뺀 금액으로 한다(법 제8조1항). 1) 부과개시시점의 부과대상토지의 가액(이하 "개시점지가"라 한다) 2) 부과기간동안의 정상지가상승분 3) 개발비용(법 제11조의 규정)

산정방법

개발이익개발부담금을 산출하는 기준이 되는 개발이익은 개발사업이 끝난후의 대상사업의 땅값에서 개발사업을 시작할때의 땅값과 개발비용, 정상지가상승분을 뺀 금액을 말한다. 개발부담금은 위에서 산출된 개발이익의 25%로 한다. 단 개발제한구역에서 구역지정 당시부터 토지소유자가 개발사업을 시행하는 경우에는 개발이익의 20%를 부과한다.

개발부담금

= 개발이익 x 25% = [ 부과종료시점의 지가 - (부과개시시점의지가 + 개발비용 + 정상지가상승분) ] x 25%

개발비용의 산정기준

1) 원칙적인 개발비용의 산정기준(법 제11조1항). 개발비용은 개발사업의 시행과 관련하여 지출된 다음 금액을 합하여 산출한다 ① 순공사비(제세공과금을 포함한다)·조사비·설계비·일반관리비 및 기타 경비
② 관계 법령의 규정 또는 인가등의 조건에 의하여 납부의무자가 공공시설 또는 토지등을 국가 또는 지방자치단체에 제공하거나 기부한 경우에는 그 가액
③ 당해 토지의 개량비
2) 개발비용의 구체적인 산정기준
개발비용의 구체적인 산정기준은 다음과 같다(령 제10조1항). 개발비용은 납부의무자가 당해 사업시행과 관련하여 지출한 개발비용을 합한 금액으로서 그 산출내역서와 증빙서류를 갖추어 제시한 금액으로 한다(동조2항 본문). 그러나 일반관리비는 국가를당사자로하는계약에관한법률에 의한 예정가격결정을 위한 기준과 요율(동법 시행령 제9조의 규정)을 적용하여 산정한 금액으로 한다(동항 단서).
① 순공사비 : 당해 개발사업을 위하여 지출한 재료비·노무비·경비·제세공과금의 합계액
② 조사비 : 직접 당해 개발사업의 시행을 위한 측량비 기타 조사에 소요된 비용으로서 순공사비에 해당되지 아니하는 비용의 합계액
③ 설계비 : 당해 개발사업의 설계를 위하여 지출한 비용
④ 일반관리비 : 당해 개발사업과 관련하여 관리활동부문에서 발생한 제비용의 합계액
⑤ 기타경비 : 토지가액에 포함되지 아니한 개발사업구역안의 건물·입목·영업권 등에 대한 보상비와 다른 법령의 규정이나 개발사업에 대한 인가의 조건등에 의하여 국가·지방자치단체에 납부한 부담금의 합계액
⑥ 관계 법령의 규정 또는 인가등의 조건에 의하여 납부의무자가 국가 또는 지방자치단체에 기부하는 공공시설 또는 토지등의 가액(개발사업의 목적이 타인에게 분양등 처분하는 경우로서 그 처분가격에 공공시설 또는 토지등의 가액이 포함된 경우에는 제9조제2항의 규정에 의하여 그 처분가격으로 종료시점지가를 산정하는 경우에 한한다): 공공시설등의 가액은 토지의 가액에 그 시설의 조성원가를 합산한 가액으로 하고, 토지의 가액은 개시시점지가에 부과기간동안의 정상지가상승분을 합한 가액으로 한다.
⑦ 개량비 : 개발사업의 착수전에 부과대상토지의 개량을 위하여 지출한 비용으로서 개시시점지가에 반영되지 아니한 비용

3) 양도소득세등의 개발비용 인정
부과개시시점후 개발부담금의 부과전에 토지 또는 사업의 양도등으로 인하여 발생한 소득에 대하여 양도소득세 또는 특별부가세가 부과된 경우에는 위의 원칙적인 개발비용산정기준(법 제11조의 규정)에 불구하고 당해 세액중 부과개시시점부터 양도등의 시점까지에 상당하는 세액을 동조의 규정에 의한 개발비용에 계상할 수 있다(법 제12조1항).
이에 의하여 개발비용으로 계상되는 세액의 범위는 부과종료시점이전에 토지가 양도된 때에는 당해 세액중 부과개시시점부터 양도시까지, 부과종료시점이후에 토지가 양도된 때에는 부과개시시점부터 부과종료시점까지에 상당하는 세액으로 한다. 이 경우 개발비용으로 계상되는 세액의 산정은 양도소득세 또는 특별부가세를 일단위로 안분하여 산정한다(법 동조2항, 령 제11조).

개발비용의 최고한도

1) 초과비용을 개발비용으로 보지 아니하는 경우
개발비용은 원칙적으로 사업시행자가 지출한 것으로 제시한 비용을 인정하는 것이 원칙이다. 그러나 순공사비, 조사비, 설계비의 경우에는 납부의무자가 제시한 개발비용의 금액이 다음 기준에 의하여 산출한 금액을 초과하는 때에는 그 초과하는 금액은 이를 개발비용으로 보지 아니한다(령 제10조3항).

① 재료비·노무비·경비는 국가를당사자로하는계약에관한법률상의 예정가격결정기준(동법 시행령 제9조의 규정)중 공사원가계산을 위한 재료비·노무비·경비의 산출방법을 적용하여 산출하되, 정부 건설표준품셈과 단가(정부고시가격이 있는 경우에는 그 금액을 말한다)에 의한 금액.
② 조사비와 설계비는 엔지니어링기술진흥법상 엔지니어링사업대가의 기준(동법 제10조의 규정)에 의하여 산정한 금액

2) 초과하는 경우에도 예외적으로 개발비용을 인정하는 경우
납부의무자가 제시한 개발비용의 금액이 위 1)의 금액을 초과하는 경우로서 다음 하나에 해당하는 경우에는 위 1)에 불구하고 당해 금액을 개발비용으로 인정할 수 있다(령 제10조4항).
①지방자치단체 또는 감면기관이 지방재정법 또는 정부투자기관관리기본법의 규정에 의하여 지출한 개발비용
② 납부의무자가 제시한 개발비용의 금액에 대하여 건설교통부장관이 등록된 감리전문회사(건설기술관리법 제28조의 규정)에 의하여 또는 재정경제원장관이 지정·고시하는 원가계산용역기관중 건설교통부장관이 정하는 요건을 갖춘 회사나 기관(이하 "개발비용산정기관"이라 한다)에 의뢰하여 위 1의 기준에 적합한 것으로 확인한 경우에는 당해 개발비용
③ 건설업법에 의하여 면허를 받은 건설업자와의 도급계약, 엔지니어링기술진흥법에 의하여 신고한 엔지니어링활동주체와의 엔지니어링사업계약등 명백한 원인에 의하여 지출한 비용을 근거로 산정한 개발비용
④ 건설교통부장관이 정하는 위 1에 의한 개발비용의 세부항목별 산출기준에 적합하다고 인정되는 경우

개발비용산정기관에의 의뢰

건설교통부장관이 납부의무자가 제시한 금액의 사실여부 확인과 초과여부를 알기위한 금액을 산출에 있어, 당해 개발사업의 내용·성질등이 특수하여 그 확인 또는 금액산출이 곤란한 경우에는 개발비용산정기관에 이를 의뢰할 수 있다(령 제10조5항).

자료제출의무
납부의무자는 다음 구분에 따라 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 개발비용의 산정에 필요한 내역서를 건설교통부장관에게 제출하여야 한다(법 제20조).
1) 국가 또는 지방자치단체로부터 개발사업의 준공인가등을 받은 경우
2) 부과대상토지의 전부 또는 일부가 부과종료시점으로 간주되는 경우 (제9조제3항 단서의 경우)

정상지가상승분과 부과금액의 산정

정상지가상승분
1) 의의
정상지가상승분이라 함은 건설교통부장관이 조사한 전국의 평균지가변동율(국토이용관리법제28조의 규정) 및 정기예금이자율등을 감안하여 일정한 기준에 의하여 산정한 금액을 말한다(법 제2조 제3호).

2) 산정원칙
정상지가상승분은 부과기간 중 각 연도의 정상지가상승분을 합하여 산정하며, 각 연도의 정상지가상승분은 당해 연도 1월 1일 현재의 지가에 당해 연도의 정상지가상승율을 곱하여 산정한다(령 제2조1항).
정상지가상승분 = 각 연도의 정상지가상승분의 합계 각 연도의 정상지가상승분 = 당해 연도 1월1일 현재의 지가 정상지가상승율

3) 산정의 방법
① 부과기간이 1년이내인 경우 부과기간이 1년이내인 경우(연도중에 부과개시시점 또는 부과종료시점이 속한 경우를 포함한다)에는 분기별 정상지가상승분을 합하여 산정한 금액을 당해 부과기간중의 정상지가상승분으로 하되, 분기중 일부기간의 정상지가상승분은 그 분기의 정상지가상승분을 일단위로 나누어 산정한 금액으로 한다(령 제2조2항).
② 제2차년도 이후의 경우 부과기간중 제2차연도 이후의 각 연도의 1월 1일 현재의 지가는 부과개시시점 또는 전년도 1월1일 현재의 지가에 전년도 부과기간중의 정상 지가상승분을 합한 금액으로 한다(령 제2조3항).

정상지가상승분

정상지가상승률은 건설교통부장관이 조사한 연도별 또는 분기별 전국평균지가변동률(국토이용관리법 제28조의 규정)과 연도별 또는 분기별 정기예금이자율중 높은 율로 한다. 이 경우 연도별 정기예금이자율은 10/100으로 하고, 분기별 정기예금이자율은 24/1,000로 한다(령 제2조4항). 건설교통부장관은 연도별 정상지가상승률을 다음 연도 2월말일까지 결정·고시하고, 분기별 정상지가상승률을 각 분기의 종료일부터 1월이내에 결정·고시하여야 한다(동조5항).

부과금액의 산정

1) 원칙적인 산정방법 부담금을 산정함에 있어서 부과종료시점이 분기중에 속하는 경우에는 부과종료시점이 속한 분기의 전분기 정상지가상승률을 적용하여 부담금을 산정한다. 이 경우 부과종료시점이 속한 분기의 정상지가상승율이 고시된 때에는 지체없이 그 차액을 산정하여 정산하여야 한다(령 제12조1항).

2) 지가변경이 수반되는 개발사업의 제외 지목변경이 수반되는 개발사업(령 별표 1 제9호)의 경우 인가등을 받은 면적중 당해 사업이 종료된 후 사실상 또는 공부상 지목이 변경된 면적에 한하여 개발이익이 발생한 것으로 본다(령 제12조2항). 이 경우 개발사업에 대한 부담금을 산정함에 있어서 그 개발비용은 총 지출비용중 지목이 변경된 부분에 지출된 비용으로 하되, 지목이 변경된 부분에 지출된 비용을 명확하게 구분할 수 없는 경우에는 면적비율에 의한다(동조3항).